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Dans cet article, nous parlons des différents intervenants à l’opération de construction immobilière & les garanties légales des constructeurs. Avant d’aborder dans de prochains articles la responsabilité encourue par les intervenants aux opérations de construction / rénovation / réhabilitation et les assurances couvrant ces activités, voici quelques explications sur leurs rôles et obligations..

Les différents intervenants à l’opération de construction immobilière & les garanties légales des constructeurs :

LES INTERVENANTS TRAVAUX : MIEUX COMPRENDRE

  • Le maître d’ouvrage est celui qui commande les travaux, pour son compte.
  • Le maître d’œuvre est celui auquel le maître d’ouvrage peut confier une mission plus ou moins étendue, allant de la conception artistique et technique du projet au suivi de l’exécution du chantier, jusqu’à la réception.
  • Le maître d’œuvre n’est pas nécessairement titulaire d’un diplôme d’architecte.
  • Le maître d’ouvrage délégué ou MOD, est celui auquel le maître d’ouvrage confie la mission de faire réaliser son chantier.
  • Le maître d’ouvrage délégué représente le maître d’ouvrage auprès des autres intervenants pour les actes administratifs et financiers du chantier, tels que la délivrance des ordres de services, la transmission des situations de travaux pour règlement au maître d’ouvrage, etc.
  • L’assistant du maître d’ouvrage ou AMO, est celui qui a pour mission d’aider le maître d’ouvrage à définir, concevoir et exploiter l’ouvrage. Il a un rôle de conseil et d’assistance.
  • Les bureaux d’études: sont des techniciens spécialisés auxquels il sera fait appel afin de participer à la conception des ouvrages ou équipements requérant une compétence spécifique. Par exemple, un bureau d’études structure intervient pour définir les ouvrages de confortement provisoire et définitif pour l’abattement d’un mur porteur.
  • Un bureau d’études fluides pourra être missionné pour dimensionner les ouvrages de ventilation d’un bâtiment. Il peut également être fait appel à un bureau d’études de sol (un géotechnicien), pour déterminer la nature et la composition du sol d’assise d’une future construction et donner un avis sur les fondations à réaliser.
  • Le contrôleur technique: souvent Ingénieur de formation, le contrôleur technique est un intervenant dont la mission est de donner un avis sur les documents établis par les autres constructeurs (maître d’œuvre, bureaux d’études, entreprises du BTP) avant la réalisation des ouvrages. Il peut délivrer un avis favorable, un avis suspendu (dans l’attente d’une justification technique) ou un avis défavorable s’il considère que le projet soumis à son contrôle n’est pas conforme à la règlementation technique applicable. Les autres intervenants doivent dans ce cas modifier le projet et reprendre le chantier une fois que le contrôleur technique aura donné un avis favorable sur l’ouvrage modifié. En phase chantier, la mission du contrôleur technique est limitée, il n’effectue que des visites ponctuelles, il n’a donc pas la même obligation de suivi de l’exécution des travaux qu’un maître d’œuvre.
  • L’entreprise générale est celle à laquelle est confiée la réalisation de l’intégralité du chantier, elle fait en général appel à des sous-traitants pour exécuter les lots secondaires (hors gros-œuvre).
  • Le fournisseur de matériaux : le fournisseur livre ou vend aux entreprises réalisant les chantiers les matériaux ou parties d’ouvrage produits par un fabricant, lesquels seront intégrés dans l’ouvrage réalisé.

LES GARANTIES IMPORTANTES POUR LES TRAVAUX :

Ces intervenants (hormis l’AMO, le MOD, le fournisseur et les fabricants) sont appelés « locateurs d’ouvrage ».Ces locateurs d’ouvrage, liés au maître d’ouvrage par un contrat dénommé « le contrat de louage d’ouvrage » – sont soumis à des obligations légales spécifiques, par lesquelles ils sont tenus de réparer les dommages apparus sur l’ouvrage qu’ils ont réalisé.

Il s’agit des garanties prévues par le Loi et précisément, les articles 1792 à 1792-7 du Code Civil :

  1. La garantie de parfait achèvement: il s’agit de la garantie à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception. Elle concerne tous les désordres apparents à la réception et objet de réserve mentionnée au procès-verbal de réception, mais également, tous les désordres apparus et dénoncés pendant l’année suivant la réception. La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réaliser les travaux permettant de supprimer ces désordres. A défaut, les travaux peuvent être réalisés par une autre entreprise, aux frais de l’entreprise défaillante, après mise en demeure infructueuse.
  2. La garantie décennale: il s’agit de la garantie couvrant les risques majeurs de la construction.
  • Une atteinte à la solidité de l’ouvrage : un tassement de fondation, une fissure traversante dans le gros-œuvre,
  • Une impropriété à destination  de l’ouvrage : il s’agit des désordres d’une gravité telle que l’ouvrage n’est plus habitable. Par exemple, cela peut être des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité de la toiture d’une maison, une insuffisance de ventilation ou de chauffage, ou encore, un écrasement d’un conduit d’évacuation des eaux usées,
  • Un risque pour la sécurité des personnes : cela peut concerner des défauts de réalisation de garde-corps de balcons ou un défaut de planéité du sol créant un risque de chute.
  • Les constructeurs sont obligés de souscrire une assurance couvrant le risque relevant de la garantie décennale.

3. La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement: il s’agit de la garantie couvrant le dysfonctionnement des éléments d’équipement dissociables de la structure de l’immeuble, apparus dans les deux années suivants la réception.

A RETENIR ..

On entend par élément dissociable celui dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière à l’ouvrage dans lequel il est incorporé. Relève de cette garantie le dysfonctionnement d’une chaudière, d’une alarme incendie ou encore, des panneaux photovoltaïques de production électrique. La notion de dysfonctionnement est importante car par exemple, les dommages affectant les peintures, ravalement, carrelages, parquet n’en sont pas et ne relèvent pas de cette garantie.*

Ces dommages souvent « esthétiques » relèvent de la responsabilité contractuelle de l’entreprise, et non des garanties spécifiques des constructeurs prévues par la Loi. Qu’est ce que cela change en pratique ? Sauf si l’entreprise a souscrit une police d’assurance très complète, ce type de dommage esthétique devra être repris aux frais de l’entreprise, sans couverture par assurance.

Attention, les constructeurs sont légalement tenus de souscrire une assurance couvrant le risque relevant de la garantie décennale uniquement. Les autres garanties légales (parfait achèvement et bon fonctionnement), peuvent faire l’objet d’une couverture par assurance mais cela est facultatif.

Afin de vous assurer que l’entreprise est bien assurée, vérifiez que le chantier démarrera après la prise d’effet de la police et que les activités déclarées par le constructeur auprès de l’assureur (telles qu’elles sont mentionnées sur son attestation d’assurance) correspondent à celles qu’il va exécuter sur votre chantier. En effet à défaut, l’assureur sera fondé à opposer un refus de garantie.

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